Otázka čitateľa č.: 1:
Ideme uzatvárať zmluvu o nájme nebytových priestorov, čo má obsahovať zmluva
z pohľadu daní, aby sme v budúcnosti sebe ,alebo prenajímateľovi nespôsobili škodu
resp. nedaňové výdavky vyplývajúce z prenájmu.
Ako postupovať v prípade technického zhodnotenia takéhoto majetku?
Na základe Vašej otázky ohľadom daňových aspektov prenájmu nehnuteľného majetku spojeného
s technickým zhodnotením tohto majetku počas prenájmu pre ďalšie užívanie, Vám zasielam
nasledovnú stanovisko:
Na základe informácií Vašich pracovníkov Vaša spoločnosť si prenajme budovu a pozemok na
ktorom stojí výrobná hala s administratívnou časťou určené pre Vaše využitie, ktoré sú vo
vlastníctve inej obchodnej spoločnosti resp. finančnej leasingovej spoločnosti ( prenajímateľa ).
Pri prenájme resp./ podnájme nehnuteľnosti doporučujem v zmluve riešiť nasledovné situácie:
kto bude odpisovať vykonané technické zhodnotenie prenajatého majetku;
v zmluve vymedziť možnosť technického zhodnotenia prenajatého majetku;
v zmluve riešiť vzájomné podmienky súhlasu k vykonania technického zhodnotenia;
pri skončení zmluvného vzťahu vysporiadanie hodnoty prevedeného technického
zhodnotenia;
definovanie opráv v rámci zmluvy a nad rámec zmluvy.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnej veci podrobnejšie rieši zákona NR SR č. 595/ 2003 Z. z.
o dani z príjmov v znení neskorších predpisov ( ďalej len „zákon o dani“ ) v § 24 kde popisuje
podmienky uplatnenia si daňových odpisov pre prenajímateľa resp. nájomcu.
Ustanovenie odstavca 1. § 24zákona o dani hovorí, že hmotný a nehmotný majetok odpisuje
daňovník, ktorý má k uvedenému majetku vlastnícke právo. Existujúce výnimky z tohto pravidla sa
k Vašej spoločnosti nevzťahujú.
Ustanovenie odstavca 2. § 24 zákon o dani hovorí, že technické zhodnotenie prenajatého
hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy
s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupu cenu hmotného majetku o tieto výdavky.
Následné vysporiadanie vykonaného technického zhodnotenia pri ukončení zmluvného nájomného
vzťahu podlieha §-u 17 ods. 22 zákona o dani, kde súčasťou nákladu dane je aj nepeňažný príjem
prenajímateľ, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom,
po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa na technické zhodnotenie tejto veci nad
rámec povinností dohodnutých v zmluve a neuhradených prenajímateľom.
Nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého
hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu
dohodnutých v nájomnej zmluve.
Pri posúdení problematiky vychádzam z celkového znenia a interpretácie zákona NR SR č. 595/
2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, jeho nadväzností na iné priamo
i nepriamo súvisiace právne normy, ako aj komentáre a judikatúry k týmto zákonom. Tak i
z pohľadu interpretácie týchto predpisov z pohľadu budúceho posúdenia.
Otázka čitateľa č.: 2
Prosím , ako mám chápať znenie ustanovenia § 20 zákona 595/2003 Z. z. o dani
z príjmov pri tvorbe opravných položiek k pohľadávkam „pri ktorej je riziko, že ju
dlžník úplne alebo čiastočne nezaplatí“?
Ako určím a kedy vzniká riziko, aby vytvorenie pohľadávky bolo súlade s týmto
ustanovením?
- uvedeného výrazu, ktorý použil zákonodarca nevyplýva povinnosť splniť ním určené
taxatívne úkony alebo postupnosť krokov, ktorými by bola naplnená podmienka podľa § 24
ods. 2 písm. s) na trvalé upustenie od vymáhania pohľadávky.
Preto z uvedenej formulácie vyplýva, že dotknutá spoločnosť, veriteľ si na základe toho, že
sa bude snažiť pohľadávku vymôcť a skúmať podmienky jej vymáhania v plnej výške alebo
čiastkovo urči individuálne kroky skúmania, ktoré budú podporené písomnou dokumentáciu
z procesu vymáhania, z úkonov ktoré viedli k vymáhaniu pohľadávky, vzájomnej
korešpondencie.
Za takéto úkony v nasledovnom časovom slede považujem:
vzájomné odsúhlasenie záväzkov a pohľadávok;
písomné upomienky s poštovou doručenkou;
písomný návrh na zmier s poštovou doručenkou;
zveriť vymáhanie špecializovanej agentúre,( nie postúpenie ).
Ďalšími dôvodmi prečo pohľadávku definovať ako ťažko vymožiteľnú sú nasledovné
okolnosti:
ak dlžník nereaguje na písomné ani telefonické výzvy,
nepreberá poštu;
neplný vopred dohodnuté a ním potvrdené splátky dohody, odsúhlasenia;
zistenie viacerých veriteľov dlžníka;
dlžník prestal vykonávať nosnú podnikateľskú činnosť.
Doporučujem:
Vypracovať záväzný interný postup, smernicu, aký prístup a následnosť krokov použiť
pri vymáhaní pohľadávok, tak aby bola splnená táto podmienka rizikovosti pohľadávky
. To znamená, preukázateľne deklarovať ( zaslanie upomienky, pokusu o zmier s poštovými
doručenkami, vzájomné odsúhlasenie záväzkov a pohľadávok, písomné zápisy so stretnutia
s neplatiacim obchodným partnerom, výpisy z databáz neplatičov obchodných firiem alebo
inštitúcií, sociálnej a zdravotnej starostlivosti, daňových úradov, atď. ) snahu o vymáhanie
všetkými dostupnými a zákonnými spôsobmi a výsledky z nich mať zdokumentované.
